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住宅もビルも飽和状態?REITに将来性はあるか

マネー

2019.05.11

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街のいたるところに空きビルや空きマンションが増えてきています。
以前は、REIT(不動産投資)は大変有効な投資として注目を集めていましたが、現在ではREITに不安を抱えている方も多くいます。
そこでREITのメリットや注意点について探ってみることにしましょう。

◆REIT(不動産投信)とは?

まずは不動産投信、「REIT」について紹介しましょう。
REITは、アメリカで生まれた投資信託になります。現在ではたくさんの海外市場で上場しています。
日本で上場しているREITについては、Japanの「J」が頭文字につけられて「J-REIT」と言われています。
REITは会社型の投資信託のこと。不動産投資法人が投資家から資金を募り、その資金でマンション、オフィスビル、商業施設などの賃貸不動産に資金を投入し、賃貸や売却で得た利益を投資した方に分配するシステムです。

●投資法人とは?
投資法人は、投資を目的として設立された法人のことを言います。会社型投資信託では投資法人を設立し、投資家から集めた資金をもとに、不動産の保有・運用を行いますが、業務自体は外部に委託することが法律で定められています。

◆REIT対象の不動産

次に、REITの対象になる投資不動産には、どんなものがあるか確認しておくことにしましょう。

●オフィスビル
企業向けの賃貸ビルが対象になります。具体的には、都心にある高層ビルや地方都市にあるビルなどがこれにあたります。

●居住用住宅
主に集合住宅が対象になります。賃貸マンションや賃貸アパートなどがこれにあたります。

●宿泊施設
宿泊先を提供することで利益を得ている物件が対象になります。リゾートホテル、ビジネスホテル、高級旅館などが対象になります。

●商業施設・店舗
最近増えている郊外のショッピングモールや、繁華街にある商業ビルなどがこれに当たります。

●物流施設
空港や港湾の近くにある大規模な物流施設や、ハイウェイやインターチェンジの近くにある大型物流センターなどが対象となります。

●産業用不動産
様々な産業で使用されている施設になります。工場やリサーチセンター、オペレーションセンターなどがこれに当たります。

●ヘルスケア施設
高齢化社会を迎えて需要が伸びている施設になります。従来の老人ホームとは一線を画す老人ホームや高齢者向けの集合住宅などが対象になります。

また、賃料収入は、対象物件の用途や立地条件によって大きな影響を受ける傾向にあります。そのためJ-REITでは投資対象不動産をその用途や立地場所による分類が行われています。

●投資対象不動産の用途による分類
・特化型: 2つの使い道の不動産に対する投資になります。
・複合型: 2つの使い道のあるある不動産に対する投資です。
・総合型: 不動産の使い道が3つ以上のものへの投資になります。

●地域による分類
・地域分散型: 特定した地域に偏ることなく様々な地域に投資する方法になります。
・地域特化型: 地域を限定して投資を行う方法になります。

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◆REITのメリット

空きビルや空きマンションが増えているという実情は確かにありますが、REITには上場しているものが数多くあります。
投資先の選択を間違えなければ利益を生むことが可能と言えるでしょう。REITのメリットと注意点についてみてみることにしましょう。
まずは、REITのメリットとして次のようなことを上げることが出来ます。

●REITへの投資は少ない額から可能
直接不動産に投資を行うと、例えばマンションの場合は、購入費用として1,000万円以上必要になるケースが大半です。おまけにマンションの維持費や管理費などが必要になりかなりの出費になります。
REITの場合、1口10万円~100万円位で投資を行うことが可能ですので、少ない額から投資を始めることが出来ます。

●REITの運用を行うのは不動産のプロ
REITの場合、業務の一切は運用会社に委託して行われますので、不動産の維持や管理などを行う必要がありません。

●複数の不動産に投資出来る
REITへの投資は複数の不動産に投資することが可能です。そのため不動産の投資リスクを軽減することが可能になります。

●その場で売買することが可能
REITは上場していますので、その場で売買が出来ます。時間差によるギャップが生じることもありません。

●分配率が高い
REITは上場していますので、利益の分配率が高くなっています。その秘密は、配当率が利益の90%を超える場合、法人税が実質免除になることにあります。

●REITはNISAやジュニアNISAの対象商品
REITはNISAとジュニアNISAの対象商品になっているため、投資に対する利益が年間120万円以下の場合、課税対象になりません。

◆REITの注意点

それでは、REITを利用する場合、どんな点に注意をすれば良いのでしょうか?確認してみることにしましょう。

●上場が廃止になるリスクがある
REITは株式と同じように、上場のための基準を満たすことが出来なくなってしまった場合、上場でなくなってしまうリスクがあります。

●倒産する危険がある
会社経営や不動産運営の場合、投資運営を行っている法人が倒産してしまうことも起こり得ます。

●被災によるリスク
自然災害や人災、どんなに注意していても避けることが出来ないこともあります。そうした被害にあってしまったときには価格や分配金が大きく変わってしまう危険もあります。

●金利変更によるリスク
金利がいつも一定しているとは限りません。金利が変われば投資物件の価格や分配金が変わってしまうリスクがあります。

●不動産価値の低下によるリスク
不動産の価値も常に上がるとは限りません。時には価値が低くなってしまうこともあります。不動産価値が下がれば価格や配当金も低下して来ます。

REITのメリットや注意点について見て来ましたが、リスクを分配することが可能ですので投資先として検討されてみることをおススメします。

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