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共働き家計の住宅ローン〝無理めな物件〟で「オーバーローン」になってない?

マネー

2019.12.12

共働きの家計の「住宅ローン」。人生でいちばん大きな買い物であり、いちばん大きな借金である住宅ローンですが、共働きの場合、身の丈以上の物件を買っている可能性が高い傾向が。改善できそうなことがきっと見つかりますよ。

iStock.com/Bet_Noire

 

 

お話をうかがったのは 前野 彩(まえのあや)さん
FPオフィスwill代表。CFP®認定者、1級ファイナンシャル・プランニング技能士。個人の家計相談を中心にテレビや講演等、全国にて幅広く活躍ズボラで節約嫌い、家計簿嫌いを自認する本人が考案した、合理的で効果バツグンの家計管理が大好評。「本気で家計を変えたいあなたへ<第3版>」(日本経済新聞出版社)他、著書も多数。http://www.fp-will.jp/

 

『本気で家計を変えたいあなたへ<第3版>』

 

住宅ローンは夫婦それぞれが借りる

 

共働きで住宅を購入する場合の大事なポイントを前野さんに伺うと、最初に出てきたのが「持ち分」について。

「共働きならそれぞれが自己資金を出し、ローンを組むことができます。持ち分は自己資金とローンを合わせた比率で登記しておきましょう」。

ローンの割合だけで持ち分が決まると思っている人もいますが、マイホームの持ち分は「自己資金+ローン」で決まるそう。貯めてきたお金もしっかりと持ち分の中に入れることができるのは安心です。
共働きなら2人でローンを組むことができます。それぞれが借り入れる場合は、夫と妻それぞれに団体信用保険(※1)がかけられるので、もしものときも安心。住宅ローン控除(※2)もそれぞれが受けられるのもメリットです。 

(※1)団体信用保険:略して「団信」と言われる。ローンを借りた人が亡くなったり、高度障害状態になったとき、残っているローンを返す必要がなくなる保障。
(※2)住宅ローン控除:当初10年間のローンの年末残高の1%、最大40万円をその年の所得税から還付する制度。ただし消費税10%に伴い、2020年末までに住宅を購入した場合は、最大13年間(計算式は異なる)の控除を受けることができる。

 

「無理めな物件」が住宅ローンの落とし穴

 

住宅購入を検討している人は、無理なく買える物件予算を知ることがいちばん大切。いきなりモデルルームを見てまわり、ローンを試算されて「頭金がなくても買えますよ」という甘い言葉を信じて…「そんな買い方をしたら危険!」と前野さんは警鐘を鳴らします。 

「頭金は購入金額の10%を目標に。フラット35という長期固定金利ローンでは、物件価格の1割の頭金があると金利が下がります。ほかにもローンの諸費用として5~10%必要です。家を買って貯蓄ゼロも危険なので、月収の半年分の貯蓄はキープしておくべき」。

住宅を購入すると、固定資産税や都市計画税が発生します。さらにマンションの場合は、管理費や修繕積立金、駐車場代なども。買った後にかかるお金は、ローンの返済額だけではないのです。

「金融機関に借りられる金額と、自分が無理なく返済していける金額は違う。将来の収入や支出の変化を含めて判断しましょう」。

特に関東圏は物件自体の価格が高いので、気がつかないうちに無理しがち。子どもの教育費の増加したことで、無理なく返済できる金額を超えて借り入れてしまう「オーバーローン」になっていることも。

iStock.com/takasuu

無理なく返せる住宅ローンの金額の目安

 

では、「返せる金額」はいくらなのかというと、今の家計で「住居費」として使っている予算がまずは目安です。ただし、マンションの場合は、管理費と修繕積立金として全国平均で月2万円が必要です。

毎月の家賃をそのまま返済額とすると、買った後で苦しくなりがちなので注意して。また、会社から住宅手当が出ている場合、持ち家になるとそれがなくなる会社も。勤務先の諸手当も確認しておきましょう。

住宅ローンの返済期間は長いので、その額を返し続けることができるのかも検証すべき。子どもの成長による教育費の支出などは大きいので、しっかり将来のライフイベントを把握しましょう。

 

 住宅ローンの〝お得な返し方〟について

 

住宅ローンを組んだらあとは粛々と返済…ではありません。借りたあとも、お得な返し方を実行すればより負担は減らせます。

注目は「繰り上げ返済」。これは返済の途中で「元金部分」を月々の返済以外でまとめて返すこと。元金を返すことで、これにかかる利息払わなくてもすむのです。

ところが、繰り上げ返済をすると借入残高が減ってしまうので、先に述べた「住宅ローン控除」での還付金(原則借入残高の1%)も減ることに。

「どちらが得なの?と聞かれることも多いのですが、分かれ目は借りている住宅ローンの金利が1%より高いか低いか」と前野さん。

「金利が1%より低くて住宅ローン控除を全額利用できている場合は、貯蓄を増やしてあせらず待つ。そして、住宅ローン控除が終わった時か、金利が1%より高くなったときに実行するのが効果的です」

iStock.com/Rob Daly

住宅ローンの借り換えが有効なとき

 

金利情勢は変化するものです。世の中の金利が下がってきたときは、思い切って借り換えを検討しても。

「過去の金利状況を見ると、今はかなりの低金利。金利が上がり始めると早いため、変動金利で借りた人は、金利の動向に注意して」と前野さん。

借りている住宅ローンよりも低い金利を目指して借り換えをする際は、借り換え費用を含めた総支払額を比べてから実行しましょう。借り換えの目安は3つあります」。

●残り期間が10年以上
●借入金額が1000万円以上
●新しい住宅ローンの金利が今より1%以上低い

この3つの条件がそろったなら、高い借り換え効果が見込めます。具体的な検討に入ってもいいでしょう。

 

文:のざわやすえ
出版社での編集を経てフリーに。ライター・エディター活動の一方で、主婦雑誌で培った知識をもとに「暮らし方アドバイザー」として、整理収納や家事タスクのアドバイスでも活動中。また、趣味のソーイングではオーダー業も。働きながら育てた一男一女は、この春から高2、高1に。

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